这个仅有三家在售楼盘的板块，领跑了整个常州中心城区！

随着城市发展的外扩，近两年常州外围新区板块和乡镇板块持续大热，不论是开发商还是购房者，纷纷将目光转向这些“新兴板块”。但是老城区作为大哥的地位却是不曾动摇！

相比其他区域而言，清凉-丽华等老城区地段醇熟，交通便利，医疗、教育等配套完善，老小区众多，人气兴旺，此区域内的住宅亦是可遇不可求。

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引领天宁区楼市，三年仅出三宗地！

老城区一般是城市开发最早的中心区域，也是城市的根所在，由于土地资源的不可再生性，而城市的拆迁总是缓慢的，可开发利用土地相对其他区域更少。

除2018年外，其余时间清凉-丽华板块的商品住宅供求比小于1，到2019年更是处于持续去库存状态；从2015年至今，清凉-丽华板块均价上涨达165%。

2017年土地供应解禁以来，常州城市中心位置的多宗优质地块竞拍异常火爆。清凉-丽华板块内的三毛纺织地块、田家炳北侧地块等等。这些地块如预期一样，在公告之时就备受各方关注。

2018年的土拍从乡镇开始起势，不过城区的第一场土拍要从新城以11.7亿拿下清凉-丽华板块的刘塘浜南侧地块开始算起。

而到了2019年，板块内却无地块出让。从2017年土拍解禁至今，清凉-丽华板块仅出让三宗地块，且该三宗地块打造的项目华宇常宁府、新城光明璞樾门第、龙运天城均是高端品质楼盘。

无论新星多么闪耀，都抵挡不住主城中心的不可替代。房企不惜高价要在城市中心区域拿地，不仅仅是因为优质宗地对应的醇熟环境，关键是因为开发商心里明白，一个城市的市中心板块，必定是拿一块少一块的稀缺地带。

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仅三主力项目，领跑常州中心城区

观天宁区1-7月各板块商品住宅量价情况，均是供求比小于1，而主要成交板块在清凉-丽华板块，2019年1-7月清凉-丽华板块成交20.28万㎡，领跑整个常州中心城区。

而销量为常州中心城区第一的清凉-丽华板块，目前主力在售楼盘却只有三个：龙运天城、新城光明璞樾门第、弘阳·天下锦。

在天宁区2019年1-7月商品住宅面积排行榜中，清凉-丽华上榜楼盘有3个，龙运天城以6.99万㎡位居第二，新城光明璞樾门第和弘阳·天下锦位居第五、第六。

龙运天城

龙运天城即2018年9月5日金科竞得的三毛纺织地块，楼面价7123元/㎡，由金科·光明·弘阳三家房企联袂打造，该地块深受市场关注。

龙运天城位于地处丽华朝阳成熟生活圈，周边生活配套齐全，教育资源丰富，距离市中心仅2公里。交通方面，龙运天城紧邻地铁2号线朝阳站，规划中的地铁6号线也在项目西侧，多维交通，便捷生活。

龙运天城效果图

该项目今年4月14日首次开盘，首开当日226套房源即售罄，劲销4.6亿，以其高性价比的产品力赢得市场的认可。

龙运天城从6月份的未进全市商品住宅TOP10榜单，直冲到7月金额、面积、套数全榜第一位，主要是项目本身产品力优质，再加上周边配套完善，所处天宁区清凉-丽华板块为常州中心板块，是以为高端改善型客户首选。

新城光明璞樾门第

新城光明璞樾门第即2018年4月11日新城竞得的刘塘浜地块，楼面价6841元/㎡，项目北接刘塘浜，南面光华路，东临采菱河，与凤凰新城接壤。

新城光明璞樾门第，是“璞樾门第系列”全国第二座，也是常州第一座品牌人居作品，是复兴常州止园的高端豪宅。

新城光明璞樾门第多次入榜常州天宁区项目销售榜TOP10,一方面因其位于常州老城区，配套丰富、地段优势明显，所以更加受常州市民的喜爱。另一方面加之项目超强的产品力，将整个社区超过4/5的土地用于生态景观、生活配套的建设，仅仅只用不到1/5的土地去规划建筑占地面积。

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一、二手房稳中有升，市场健康

整个板块针对的是常州15000-20000元/㎡，这个阶段的购买力。按照目前常州16752元/㎡左右的市场均价，这个档次正好匹配中高端的购买力。

板块内二手房市场，从2019年来二手房均价一样呈上涨趋势从1月到8月，清凉-丽华板块二手房均价上涨9.8%。

观清凉-丽华板块一二手房均价走势，基本是稳中有升，板块内仍旧是新房占主导，市场健康。

不论新房还是二手房，清凉丽华板块均已是价格不低，正如我们所了解的，交通、商圈、医疗、教育等各方面的资源可以再建，但老城区的文化底蕴、人文环境是无法复制，这里更有几代老常州人的生活习性与浓浓家常。

分析清凉-丽华板块，板块内土地少，项目少，但每一个项目都是常州市区的主力热销项目，并且领跑常州楼市，在2019年1月的时候商品住宅存量去化周期为5.7，而到7月底其存量去化周期仅3.0。

一方面，这些楼盘主要针对周边的改善置业客群，他们更多的是追求居住的舒适度，居住品质；另一方面，这些位于城市“中心地段”的楼盘本身具有优质地段，土地价值也非常高，这也决定了其走中高端路线寻求更高溢价的方式。

往后，购买老城区新楼盘的机会越来越少，优质住宅产品更加稀缺，在强大的配套优势以及高品质的保障，这类住宅更具备稳健增值性，随着时间的推移，这一点会表现得更明显。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

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